Σε ισχύ είναι από 1.5.2026 οι «εξώσεις εξπρές» και η δυνατότητα για τους ιδιοκτήτες ακινήτων έκδοσης διαταγής για είσπραξη ενοικίου και στην περίπτωση της λήξης της μίσθωσης ακινήτου ορισμένου ή και αορίστου χρόνου, κατά τη νέα διαδικασία του Ν. 5221/2025.
Με το νέο πλαίσιο εξασφαλίζεται στους ιδιοκτήτες που νοικιάζουν ακίνητα ένα λογικό χρονικό πλαίσιο επανάκτησης της χρήσης των ακινήτων τους μέσω της «έξωσης εξπρές» και ταυτόχρονα εξασφαλίζεται στους ενοικιαστές μια εξάμηνη εκ του νόμου αυτόματη και αδάπανη προθεσμία μεταστέγασής τους, με ευχέρεια δικαστικής παράτασής της αν υπάρχουν λόγοι.
Επίσης, το νέο πλαίσιο απαλλάσσει τους δικαστές από το φόρτο ενασχόλησης με απλές υποθέσεις διοικητικού χαρακτήρα και εξασφαλίζει την τήρηση των συμφωνηθέντων και τη συνέπεια στις μισθωτικές συναλλαγές, αποτελώντας σημαντικό μέτρο παρότρυνσης των ιδιοκτητών για διάθεση των ακινήτων τους στην αγορά της μακροχρόνιας μίσθωσης και εξομάλυνσης της αγοράς λόγω της αύξησης της προσφοράς κατοικιών.
Όπως σημειώνει η ομοσπονδία των ιδιοκτητών (ΠΟΜΙΔΑ) παραμένει σε πλήρη ισχύ η διαδικασία άσκησης στο αρμόδιο Πρωτοδικείο, αγωγής απόδοσης μισθίου λόγω μη καταβολής των μισθωμάτων ή και λήξης της μίσθωσης. Αυτό βεβαίως συνεπάγεται ορισμό δικασίμου μετά από πολλούς μήνες, με αλλεπάλληλες αναβολές, διεξαγωγή ακροαματικής διαδικασίας από τακτικό δικαστή, εξέταση μαρτύρων κ.ο.κ..
Όμως προσφυγή στη διαδικασία αυτή είναι αναγκαίο να ακολουθείται και σήμερα όταν η μίσθωση δεν αποδεικνύεται από έγγραφο μισθωτήριο ή έστω από ηλεκτρονική δήλωση του εκμισθωτή προς την ΑΑΔΕ με αποδοχή του μισθωτή.
Τα 10 βήματα της νέας διαδικασίας διαταγής είσπραξης ενοικίου
- Οι εκμισθωτές που ενδιαφέρονται για έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου πρέπει να συνεχίσουν να απευθύνονται στους δικηγόρους τους για την ανάθεση τέτοιων υποθέσεών τους
- Σε περίπτωση λήξης της μίσθωσης οι δικηγόροι έχουν πλέον την επιλογή να χρησιμοποιήσουν και τη νέα διαδικασία έκδοσης της «Διαταγής Απόδοσης Μισθίου»
- Οι νόμιμες προθεσμίες για την περίπτωση της μη πληρωμής ενοικίων παραμένουν αμετάβλητες: 15θήμερη εξώδικη προειδοποίηση και 20ήμερη προθεσμία εκτέλεσης της διαταγής, με ελάχιστη συνολική πρακτική διάρκεια διαδικασίας περί τους 3 μήνες, που προσαυξάνονται ανάλογα σε περίπτωση παρεμβολής εορτών ή θερινών διακοπών
- Καθιερώνονται ευρύτατες προθεσμίες για την περίπτωση της απόδοσης λόγω λήξης της μίσθωσης: 3μηνη προθεσμία εξώδικη πρόσκληση απόδοσης και 2μηνη προθεσμία εκτέλεσης της διαταγής, ελάχιστη συνολική πρακτική διάρκεια 6 μήνες, άνευ υπολογισμού εορτών, διακοπών κ.α.
- Οι δικηγόροι των ιδιοκτητών θα πρέπει να ακολουθήσουν την ίδια ακριβώς διαδικασία που ακολουθούσαν μέχρι σήμερα, ήτοι να συντάξουν την εξώδικη πρόσκληση απόδοσης του μισθίου που θα επιδώσουν με δικαστικό επιμελητή και εν συνεχεία το δικόγραφο της αίτησης και το σχέδιο της διαταγής απόδοσης και να καταθέσουν τον πλήρη φάκελο στη Γραμματεία του αρμόδιου κατά τόπο Πρωτοδικείου, που τώρα θα συμπεριλαμβάνει και παράβολο ύψους 300 ευρώ ως αμοιβή του πιστοποιημένου δικηγόρου που θα αναλάβει τη μελέτη του φακέλου και υπογραφή της διαταγής
- Η Γραμματεία του Πρωτοδικείου θα ορίσει με αλφαβητική σειρά του αρχικού γράμματος του επωνύμου τους, έναν δικηγόρο από τον κατάλογο των μελών του οικείου δικηγορικού συλλόγου που έχουν πιστοποιηθεί για έκδοση διαταγών απόδοσης μισθίου. Όταν ο κατάλογος εξαντληθεί θα ακολουθείται η ίδια διαδικασία από την αρχή του. Συνεπώς δεν υπάρχει καμιά δυνατότητα παρέμβασης είτε από τον διάδικο, είτε από τον δικηγόρο του, στον ορισμό ή το έργο του πιστοποιημένου δικηγόρου που θα επεξεργαστεί το φάκελο της υπόθεσης
- Ο ορισθείς πιστοποιημένος δικηγόρος θα πρέπει εντός προθεσμίας 20 ημερών να ελέγξει την πληρότητα και νομιμότητα των εγγράφων του φακέλου και την πάροδο του διαστήματος προειδοποίησης του ενοικιαστή, και εφόσον όλα έχουν καλώς, να υπογράψει το κείμενο της διαταγής, στο οποίο ρητά θα αναφέρεται αφενός ότι αυτή θα μπορεί να εκτελεστεί μόνον μετά την πάροδο 20ημέρου ή διμήνου από την κοινοποίησή της, ανάλογα με το λόγο έκδοσής της, και αφετέρου ότι ο ενοικιαστής δικαιούται εντός προθεσμίας 15 εργασίμων ημερών να ασκήσει ανακοπή κατά της διαταγής για οποιοδήποτε βάσιμο λόγο
- Το πρωτότυπο της διαταγής θα κατατεθεί από τον πιστοποιημένο δικηγόρο στη Γραμματεία του αρμόδιου Πρωτοδικείου, η οποία θα τη δημοσιεύει και θα εκδώσει τον εκτελεστό τίτλο της, που ονομάζεται «Απόγραφο», το οποίο θα παραλάβει ο δικηγόρος του εκμισθωτή αφού υποβάλλει σχετική αίτηση και καταβάλλει τα τέλη απογράφου. Ο δικηγόρος του εκμισθωτή θα εκδώσει αντίγραφο από το εκτελεστό απόγραφο, το οποίο θα το επιδώσει με δικαστικό επιμελητή στο μισθωτή, με εντολή να αποδώσει το ακίνητο εντός 20ημέρου από την κοινοποίησή του σε περίπτωση οφειλής μισθωμάτων και εντός διμήνου σε περίπτωση λήξης της μίσθωσης
- Αν ο ενοικιαστής χρειάζεται και άλλο χρόνο και ο εκμισθωτής δεν συμφωνεί, και στις δύο περιπτώσεις θα έχει τη δυνατότητα να ασκήσει ανακοπή αλλά και αίτηση ασφαλιστικών μέτρων, όπως και προσωρινή διαταγή μη εκτέλεσης της απόφασης από τον Πρόεδρο Υπηρεσίας του αρμόδιου Δικαστηρίου, όπως μπορούσε να πράξει και μέχρι σήμερα, ζητώντας περαιτέρω παράταση του χρόνου απόδοσης για οποιοδήποτε βάσιμο λόγο που μπορεί να πιθανολογήσει.
- Συμπερασματικά με τη νέα ρύθμιση, κατά τη λήξη μιας μίσθωσης, ο ενοικιαστής έχει από το νόμο και χωρίς καμιά ενέργεια ή δαπάνη του, τουλάχιστον 6 μήνες στη διάθεσή του για τη μετεγκατάστασή του. Έχει δηλαδή ο ενοικιαστής εξασφαλισμένο τουλάχιστον ένα πλήρες εξάμηνο, εγγυημένο αυτόματα από τον ίδιο το νόμο, και κυρίως αδάπανο για αυτόν, χωρίς δηλαδή να χρειαστεί να κάνει ο ίδιος την παραμικρή ενέργεια και να υποβληθεί στο παραμικρό έξοδο.